Инвестиционная привлекательность складской логистики в Украине

В последние годы в нашей стране ощущается нехватка современных качественных складских помещений группы А и специализированных хабов. 

Расчеты, проведенные одной из ведущих маркетинговых компаний Украины, Pro-Consulting, имеющей, с 2010 года статус квалифицированного консультанта специальных программ, разрабатываемых в целях поддержки малого и среднего бизнеса ЕБРР, подтверждают данный тезис.

Поэтому складская логистика является в нашей стране весьма перспективным направлением вложения денежных средств.

Как обстоят дела на рынке складской логистики?

В процессе исследования специалисты компании Pro-Consulting:

  • всесторонне проанализировали цели и определили задачи складской логистики;
  • выявили и описали основные тенденции емкости данного рынка, базовые тенденции его развития;
  • просчитали доли складов по категориям и их распределение по регионам;
  • всесторонне проанализировали структуры, являющиеся потребителями рассматриваемых услуг, заинтересованные в использовании складской недвижимости (вне зависимости от направлений их деятельности);
  • сформулировали прогноз развития данного сегмента рынка на несколько ближайших лет;
  • выполнили комплексный анализ факторов, оказывающих влияние на развитие рынка организации складской логистики в настоящее время и в среднесрочной перспективе.
Складская логистика ключевые показатели

Детализация темы происходила с учетом основных операторов Украины, действующих на данном сегменте рынка, с акцентированием внимания на основных преимуществах и услугах, предоставляемых каждым из них, анализа финансового состояния, логистики складских помещений, которыми они владеют. Была отработана матрица в части основных клиентов, включая потенциальных.

Показатели рынка складской недвижимости

Топ-города Украины по объему рынку складской логистики

По состоянию на 2019 год рынок складской логистики (совокупная площадь всех складских помещений в стране) не превышает 3 000 000 (трех миллионов) кв.м. При этом они распределены весьма неравномерно:

  • максимальное количество располагается в Киевской области. Здесь находится 23,4%;
  • на втором месте — Черкасская, с показателем в 7,6%;
  • на третьем — Харьковская (7,0%).

Подавляющее большинство помещений — это реконструированные объекты бывших производственных предприятий, возведенных еще в СССР.

Операторы рынка, действующие в данном сегменте услуг, оперативно реагируя на растущий платежеспособный спрос со стороны потенциальных арендаторов, стремятся всемерно расширять имеющиеся площади.

Однако предпринимаемых в данном направлении усилий явно недостаточно. Простой пример. По итогам 2018 года вакантность складских площадей упала до 2,8%. Это напрямую обусловлено общим ростом торговли на 14% в стране, по сравнению с аналогичным показателем 2017 года.

За первое полугодие 2019 года удалось нарастить совокупный объем складских площадей (на складах всех групп) всего на 300 000 кв.м.

Общая площадь складов

Основными потребителями услуг складской логистики выступают:

  • компании, являющиеся прямыми производителями;
  • ритейлеры;
  • дистрибьюторы.

Причем ритейл остается явным лидером спроса на рассматриваемом сегменте рынка, составляя примерно 63%.

Второе место разделили представители фармацевтической и медицинской отрасли, 3PL-операторы. На долю двух этих групп приходится аренда почти 95% существующих складов.

Анализ производственного сектора указывает, что со значительным отрывом здесь лидируют предприятия, занятые производством продуктов питания, табачных изделий, различных напитков, одежды и текстиля.

Максимальная эффективность складской логистики наблюдается у пятерки ведущих украинских компаний:

  • EKOL Logistics;
  • FM Logistic;
  • Kuehne + Nagel;
  • Raben Ukraine;
  • ZAMMLER GROUP

Ими эксплуатируются современные склады группы АА, А, В, В+, подавляющее большинство которых расположено в столице и Киевской области. В последние годы прослеживается устойчивая тенденция стабильного увеличения общей площади складов в Днепре и Львове, обусловленная растущим платежеспособным спросом в этих регионах.

Львовская область имеет дополнительный бонус в силу своей географической близости к Польше, одному из важных деловых партнеров Украины.

Перспективы развития складской логистики задает стабильно малая вакантность свободных складских площадей, при росте спроса на складскую логистику, позволяет прогнозировать реальную загрузку строящихся складов в кратчайшие сроки. В числе потенциальных клиентов, в первую очередь, — дистрибьюторы, производители, ритейлеры.

Естественной ожидаемой реакцией компаний, владеющих складскими помещениями, в подобных условиях становится рост арендной платы (расчетная верхняя планка ее увеличения может достичь 20%). Это значительно сокращает сроки окупаемости новых складов, возводимых в настоящее время. Особенно относящихся к группам А и В+.

Перспективные направления рынка складской логистики в Украине, обладающие максимальной инвестиционной привлекательностью

Складские комплексы относятся к коммерческой недвижимости. Вложение средств в строительство и модернизацию новых складов многими потенциальными инвесторами рассматривается как венчурная операция. Это объясняется следующими посылами: изменения расчетной доходности объекта зависят от целого ряда сложно прогнозируемых факторов внешнего характера.

К ним могут быть отнесены общие тенденции восстановления экономики после спада пандемии, изменения национального законодательства, коррупционные риски.

В недавнем интервью Ярослав Горбушко (CBRE Ukraine), возглавляющий департамент рынков капитала, отмечал, что к основным показателям, интересующим инвесторов, относится доходность, определяемая отношением чистого дохода (по году), который приносит аренда, и суммы вложенных инвестиций, ставка капитализации, чистый операционный доход.

До возникновения эпидемии COVID-19, в начале 2020 года, ставка доходности для складов группы А составляла порядка 13%.

Динамика изменения ставки доходности за несколько последних лет представлена на графике:

Ставка доходности на рынке коммерческой недвижимости

Для первичных инвестиций, по мнению Владимира Мысака (Cushman & Wakefield), возглавляющего в компании департамент рынка капитала, в 2021 году рекомендуются склады групп А (любые) и В+. Это направление сулит интересные возможности и имеет значительный потенциал.

Средняя окупаемость склада группы А, при правильно выбранном месте размещения, в Украине составляет 8–10 лет.

На рынке складской логистики к концу 2020 года наметились следующие тенденции. С учетом неопределенности перспектив и сроков восстановления мировой экономики, включая украинскую, возрастают ожидания потенциальных инвесторов в части прибыльности вложений в коммерческую недвижимость, в том числе инновации в складской логистике.

Рекомендуемые приоритеты для инвесторов

На сегодняшний день приоритетный рост наблюдается в части складов для структур, развивающих фулфилмент (онлайн-торговля без привлечения дистрибьюторов). Это наиболее быстро развивающиеся логистические склады Украины.

В первую очередь, здесь востребованы склады группы А. На всю Украину их совокупная площадь в 2019 году не превышала 2 000 000 (двух миллионов) кв.м. А теоретически необходимая, минимум, втрое больше.  

В сельскохозяйственных регионах (Ужгород, Львов) стремительно растет спрос на овощехранилища.

В причерноморских областях следует отметить стабильно развивающийся хаб «Сухой порт» в Одессе и работы, которые ведутся в Николаеве по возведению второго аналогичного объекта.  

Инвестиционные проекты, предлагаемые ГК «Авенстон»

Одной из крупных статей расходов, которые предусматривает сфера складской логистики, являются затраты на оплату потребляемой электроэнергии, себестоимость которой демонстрирует устойчивую тенденцию роста.

Сократить их позволяют инновации в сфере складской логистики. Например, переход на применение возобновляемых источников энергии.  При этом увеличивать выработку солнечными электростанциями (крышными и наземными) возможно за счет реализации излишков электроэнергии во внешние сети как при помощи “зеленого” тарифа, так и без него.

Мы специализируемся на:

  • проектировании и внедрении энергоэффективных технологий, в основу которых положено использование солнечной энергии, иных ВИЭ;
  • девелопменте собственных энергетических проектов.

В рамках выполнения работ в сфере складской логистики наши разработки позволяют оборудовать склады любых типов собственными солнечными электростанциями с учетом индивидуальных особенностей и климата региона размещения каждого из них.

Предлагаем сотрудничество всем потенциальным инвесторам, которым предоставляется возможность подключения к реализуемым программам на любом этапе, либо участие в финансировании нового проекта. Мы готовы принимать долевое участие в их финансировании, что является дополнительными гарантиями для инвесторов в том, что им предлагаются только потенциально рентабельные программы.  

Готовы предоставить любую информацию заинтересованным лицам. Гибко подходим к обсуждению условий сотрудничества.