Юридичні аспекти будівництва наземних СЕС

Наземна сонячна електростанція є об’єктом архітектури, будівництво якої потребує отримання дозвільної документації та документів, що підтверджують введення об’єкта в експлуатацію. Проєктування та будівництво таких об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1. Отримання замовником вихідних даних

Основними вихідними даними згідно з ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» є містобудівні умови та обмеження, технічні умови та завдання на проєктування.

А. Отримання містобудівних умов

Містобудівні умови та обмеження (МБУО) видаються місцевими органами містобудування та архітектури, і містять інформацію про всі планувальні обмеження: максимально допустима висота забудови, щільність забудови, обмеження щодо забудови охоронних зон, тощо.

Заява на отримання містобудівних умов та обмежень подається в електронному вигляді через портал «Дія». До заяви обов’язково додають наступні документи:

• копія документа, що підтверджує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперйіцію у випадку, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• копія документа, що підтверджує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці – у випадку, якщо право власності на об’єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (за умови здійснення реконструкції або реставрації);
• викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000.

Містобудівні умови та обмеження земельної ділянки підлягають обов’язковій реєстрації у Реєстрі будівельної діяльності з присвоєнням унікального реєстраційного номера та є чинними до завершення будівництва.

Б. Отримання технічних умов

Технічні умови визначають вимоги до інженерного забезпечення об’єкта будівництва, щодо водопостачання (з урахуванням потреб забезпечення пожежогасіння), тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод та електронних комунікацій.

Отримати технічні умови можливо, подавши в електронному вигляді відповідну заяву в Єдину державну електронну систему в галузі будівництва (ЄДЕССБ). Технічні умови підлягають обов’язковій реєстрації в Реєстрі будівельної діяльності з присвоєнням унікального реєстраційного номера та є чинними до завершення будівництва.

Якщо об’єкт будівництва не потребує підключення до певних інженерних мереж, тоді проєктна документація повинна містити лист від проєктувальника, що потреба в отриманні технічних умов відсутня.

В. Завдання на проєктування

Завдання на проєктування об’єктів будівництва складається з урахуванням вимог державних будівельних норм ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проєктної документації на будівництво» і затверджується замовником за погодженням із генпроєктувальником (проєктувальником).

Також до вихідних даних можна віднести будь-які інші документи, на підставі яких розроблятиметься проєктна документація. Це можуть бути інженерні вишукування, геологічні вишукування, попередні дослідження ґрунтів, наявних поряд будівель тощо. Збір вихідних даних необхідний для подальшої розробки проєктної документації.

2. Розроблення проектної документації та проведення її експертизи

У випадках, передбачених статтею 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», проєктна документація на будівництво об’єктів розробляється з урахуванням вимог містобудівної документації, вихідних даних на проєктування та дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, нормативно-правових актів з охорони праці, нормативних документів, обов’язковість застосування яких встановлена нормативно-правовими актами, зокрема вимог нормативів щодо створення умов для безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення (проєктні рішення щодо врахування вимог зі створення умов для безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення зазначаються у проєктній документації окремим розділом), вимог щодо питань інженерно-технічних заходів цивільного захисту, відповідно до частини десятої статті 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Розроблена та зареєстрована у Реєстрі будівельної діяльності проєктна документація у випадках, передбачених ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», підлягає обов’язковій експертизі. Експертиза не проводиться для об’єктів за класом наслідків СС1 (об’єкти незначного класу наслідків), а об’єкти за класом наслідків СС2 та СС3 (середнього та значного класу наслідків) – підлягають експертизі.

Порядок розробки проєктної документації затверджений Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Порядку розроблення проєктної документації на будівництво об’єктів» від 16.06.2011 р. No45. Порядок проведення експертизи проєктної документації затверджений Постановою КМУ «Про затвердження Порядку затвердження проєктів будівництва і проведення їхньої експертизи та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України» від 11 травня 2011 р. №560.

3. Отримання права на виконання підготовчих та будівельних робіт

Цей етап полягає у реєстрації повідомлення про початок будівельних робіт (якщо об’єкт за класом наслідків відноситься до СС1) або в отриманні дозволу на початок будівництва (якщо об’єкт за класом наслідків відноситься до СС2 та СС3). Порядок реєстрації повідомлення та отримання дозволу на будівництво більш детально регулюється Постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. No466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт». Отримання дозвільної документації на будівництво є безкоштовним.

4. Виконання будівельних робіт

У процесі будівництва повинен бути забезпечений нагляд за дотриманням норм на всіх етапах.

Технічний нагляд забезпечує замовник (забудовник) протягом усього періоду будівництва об’єкта з метою здійснення контролю за дотриманням проєктних рішень та вимог державних стандартів, будівельних норм і правил, а також контролю за якістю та обсягами робіт, виконаних під час будівництва або зміни (зокрема шляхом знесення) такого об’єкта. Технічний нагляд виконують особи, що мають виданий відповідно до законодавства архітектурно-будівельною атестаційною комісією кваліфікаційний сертифікат.

На замовника проєкта будівництва покладається відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації чи акті готовності об’єкта до експлуатації, за експлуатацію об’єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.

5. Проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об’єктів та здійснення їхньої технічної інвентаризації

Для об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), не проводиться.

Із метою проведення технічної інвентаризації та виготовлення технічного паспорту об’єкта варто укласти договір про проведення технічної інвентаризації з архітектором (інженером), який має кваліфікаційний сертифікат. Варто зазначити, що дані контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об’єктів та дані технічної інвентаризації реєструються в Реєстрі будівельної діяльності.

Порядок проведення технічної інвентаризації об’єкта будівництва передбачено Постановою Кабінету Міністрів України «Деякі питання проведення технічної інвентаризації» No488 від 12 травня 2023 року.

6. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів

Введення в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів здійснюється:

• для об’єктів за класом наслідків СС1 – шляхом подання декларації про готовність об’єкта до експлуатації;
• для об’єктів за класом наслідків СС2 та СС3 – шляхом подання заяви на отримання сертифікату, що підтверджує готовність до експлуатації закінчених будівництвом об’єктів.

Водночас поданню заяви на отримання сертифікату для об’єктів будівництва з класом наслідків СС2 та СС3 передує формуваннята реєстрація Акту готовності об’єкта до експлуатації, до якого вноситься інформація про проектну документацію на будівництво, експертний звіт, дані контрольного геодезичного знімання та технічної інвентаризації, а також в обов’язковому порядку прикріплюється копія квитанції про оплату адміністративного збору за видачу сертифікату.

Акт готовності підписується замовником будівництва, генеральним підрядником, субпідрядними організаціями (якщо такі залучалися до виконання окремих видів робіт) генеральним проєктувальником, головним інженером-проєктувальником проєкту, особами, які здійснювали авторський та технічний нагляд за будівництвом об’єкта, відповідальними виконавцями робіт.

Після підписання Акту готовності замовник будівництва подає заяву на отримання сертифікату через портал «Дія», де вказує загальну інформацію та реєстраційний номер Акту готовності об’єкта до експлуатації в Реєстрі будівельної діяльності.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю приймає подані замовником заяву, акт готовності об’єкта до експлуатації та вчиняє дії у межах законодавства щодо з’ясування питання достовірності відомостей у поданих документах, відповідності об’єкта проєктній документації, вимогам будівельних норм, стандартів і правил на основі чек-листа за результатами виїзного огляду об’єкта будівництва на місцевості з фотофіксацією об’єкта під час прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, що виготовляється з використанням Реєстру будівельної діяльності.

Детальний порядок введення об’єктів в експлуатацію регулюється Постановою КМУ від 13 квітня 2011 р. №461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів».

7. Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію об’єкт (його складову)

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до пункту 6 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб’єкта державної реєстрації прав або нотаріуса. Така заява формується суб’єктом надання адміністративної послуги (державний реєстратор, нотаріус, працівнику центру надання адміністративних послуг) за умови оплати послуг за державну реєстрацію прав у повному обсязі та встановлення особи заявника і надається на ознайомлення та проставлення підпису заявнику.

Державна реєстрація права власності на збудований об’єкт проводиться за наявності відомостей про такий об’єкт в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, а саме – реєстраційного номеру декларації про готовність об’єкта до експлуатації або ж сертифікату.