Інвестиційна привабливість складської логістики в Україні

В останні роки в нашій країні відчувається нестача сучасних якісних складських приміщень класу А і спеціалізованих хабів.

Розрахунки, проведені однією з провідних маркетингових компаній України, Pro-Consulting, що має, з 2010 року статус кваліфікованого консультанта спеціальних програм, що розробляються з метою підтримки малого та середнього бізнесу ЄБРР, підтверджують цю тезу.

Тому складська логістика є в нашій країні досить перспективним напрямком вкладення грошових коштів.

Як йдуть справи на ринку складської логістики?

У процесі дослідження фахівці компанії Pro-Consulting:

• всебічно проаналізували мети і визначили завдання складської логістики;
• виявили і описали основні тенденції ємності даного ринку, базові тенденції його розвитку;
• прорахували частки складів за категоріями і їх розподіл по регіонах;
• всебічно проаналізували структури, які є споживачами розглянутих послуг, зацікавлені у використанні складської нерухомості (незалежно від напрямків їх діяльності);
• сформулювали прогноз розвитку даного сегмента ринку на кілька найближчих років;
• виконали комплексний аналіз чинників, що впливають на розвиток ринку організації складської логістики в даний час і в середньостроковій перспективі.

Деталізація теми відбувалася з урахуванням основних операторів України, що діють на даному сегменті ринку, з акцентуванням уваги на основних перевагах і послуги, що надаються кожним з них, аналізу фінансового стану, логістики складських приміщень, якими вони володіють. Була відпрацьована матриця в частині основних клієнтів, включаючи потенційних.

Топ-міста України за обсягом ринку складської логістики

Станом на 2019 рік ринок складської логістики (сукупна площа всіх складських приміщень в країні) не перевищує 3 000 000 (три мільйони) кв.м. При цьому вони розподілені досить нерівномірно:

• максимальну кількість розташовується в Київській області. Тут знаходиться 23,4%;
• на другому місці – Черкаська, з показником в 7,6%;
• на третьому – Харківська (7,0%).

Переважна більшість приміщень – це реконструйовані об’єкти колишніх виробничих підприємств, зведених ще в СРСР.

Оператори ринку, що діють в даному сегменті послуг, оперативно реагуючи на зростаючий платоспроможний попит з боку потенційних орендарів, прагнуть всіляко розширювати наявні площі.

Однак що вживаються в даному напрямку зусиль явно недостатньо. Простий приклад. За підсумками 2018 року вакантність складських площ впала до 2,8%. Це безпосередньо обумовлене загальним зростанням торгівлі на 14% в країні, в порівнянні з аналогічним показником 2017 року.

За перше півріччя 2019 року не пощастило наростити сукупний обсяг складських площ (на складах всіх груп) всього на 300 000 кв.м.

Основними споживачами послуг складської логістики виступають:

• компанії, що є прямими виробниками;
• рітейлери;
• дистриб’ютори.

Причому ритейл залишається явним лідером попиту на даному сегменті ринку, складаючи приблизно 63%.

Друге місце розділили представники фармацевтичної і медичної галузі, 3PL-оператори. На частку цих двох груп припадає оренда майже 95% існуючих складів.

Аналіз виробничого сектора вказує, що зі значним відривом тут лідирують підприємства, зайняті виробництвом продуктів харчування, тютюнових виробів, різних напоїв, одягу та текстилю.

Максимальна ефективність складської логістики спостерігається у п’ятірки провідних українських компаній:

• EKOL Logistics;
• FM Logistic;
• Kuehne+Nagel;
• Raben Ukraine;
• ZAMMLER GROUP

Ними експлуатуються сучасні склади групи АА, А, В, В+, переважна більшість яких розташовано в столиці та Київській області. В останні роки простежується стійка тенденція стабільного збільшення загальної площі складів в Дніпрі і Львові, обумовлена ​​зростаючим платоспроможним попитом в цих регіонах.

Львівська область має додатковий бонус у силу своєї географічної близькості до Польщі, одному з важливих ділових партнерів України.

Перспективи розвитку складської логістики задає стабільно мала вакантність вільних складських площ, при зростанні попиту на складську логістику, дозволяє прогнозувати реальну завантаження споруджуваних складів в найкоротші терміни. У числі потенційних клієнтів, в першу чергу, – дистриб’ютори, виробники, рітейлери.

Природною очікуваною реакцією компаній, які володіють складськими приміщеннями, в подібних умовах стає зростання орендної плати (розрахункова верхня планка її збільшення може досягти 20%). Це значно скорочує терміни окупності нових складів, що зводяться в даний час. Особливо належать до груп А і В+.

Перспективні напрямки ринку складської логістики в Україні, мають максимальну інвестиційною привабливістю

Складські комплекси відносяться до комерційної нерухомості. Вкладення коштів в будівництво і модернізацію нових складів багатьма потенційними інвесторами розглядається як венчурна операція. Це пояснюється наступними посиланнями: зміни розрахункової прибутковості об’єкта залежать від цілого ряду складно прогнозованих факторів зовнішнього характеру.

До них можуть бути віднесені загальні тенденції відновлення економіки після спаду пандемії, зміни національного законодавства, корупційні ризики.

У недавньому інтерв’ю Ярослав окраєць (CBRE Ukraine), який очолює департамент ринків капіталу, зазначав, що до основних показників, що цікавлять інвесторів, відноситься прибутковість, яка визначається відношенням чистого доходу (за рік), який приносить оренда, і суми вкладених інвестицій, ставка капіталізації, чистий операційний дохід.

До виникнення епідемії COVID-19, на початку 2020 року, ставка прибутковості для складів групи А становила близько 13%.

Для первинних інвестицій, на думку Володимира Мисака (Cushman & Wakefield), який очолює в компанії департамент ринку капіталу, в 2021 році рекомендуються склади груп А (будь-які) і В+. Цей напрямок обіцяє цікаві можливості і має значний потенціал.

Середня окупність складу групи А, при правильно обраному місці розміщення, в Україні становить 8-10 років.

На ринку складської логістики до кінця 2020 року намітилися наступні тенденції. З урахуванням невизначеності перспектив і термінів відновлення світової економіки, включаючи українську, зростають очікування потенційних інвесторів в частині прибутковості вкладень у комерційну нерухомість, в тому числі інновації в складської логістики.

Рекомендовані пріоритети для інвесторів

На сьогоднішній день пріоритетний зростання спостерігається в частині складів для структур, що розвивають фулфілмент (онлайн-торгівля без залучення дистриб’юторів). Це найбільш швидко розвиваються логістичні склади України.

В першу чергу, тут затребувані склади групи А. На всю Україну їх сукупна площа в 2019 році не перевищувало 2 000 000 (два мільйони) кв.м. А теоретично необхідна, мінімум, втричі більше.

У сільськогосподарських регіонах (Ужгород, Львів) стрімко зростає попит на овочесховища.

У причорноморських областях слід зазначити, що стабільно розвивається хаб «Сухий порт» в Одесі та роботи, які ведуться в Миколаєві по зведенню другого аналогічного об’єкта.

Інвестиційні проекти, що пропонуються ГК «Авенстон»

Однією з великих статей витрат, які передбачає сфера складської логістики, є витрати на оплату споживаної електроенергії, собівартість якої демонструє стійку тенденцію зростання.

Скоротити їх дозволяють інновації в сфері складської логістики. Наприклад, перехід на застосування відновлюваних джерел енергії. При цьому збільшувати вироблення сонячними електростанціями (даховими і наземними) можливо за рахунок реалізації надлишків електроенергії в зовнішні мережі як за допомогою “зеленого” тарифу, так і без нього.

Ми спеціалізуємося на:

• проектуванні і впровадженні енергоефективних технологій, в основу яких покладено використання сонячної енергії, інших ВДЕ;
• девелопменті власних енергетичних проектів.

В рамках виконання робіт в сфері складської логістики наші розробки дозволяють обладнати склади будь-яких типів власними сонячними електростанціями з урахуванням індивідуальних особливостей і клімату регіону розміщення кожного з них.

Авенстон проектує та будує сучасні рішення сонячної енергетики для компаній, що працюють у сфері логістики та мають власні склади, логістичні центри чи складські приміщення різного типу. Сонячна електростанція для складу – це надійна інвестиція, що дозволяє суттєво знизити витрати підприємства на електроенергію та підвищити його конкурентоспроможність. Окупність інвестицій у сонячні електростанції дозволяє не лише повернути вкладені кошти, а й примножити їх у кілька разів за весь час експлуатації об’єкта.

Пропонуємо співпрацю всім потенційним інвесторам, яким надається можливість підключення до реалізованим програмам на будь-якому етапі, або участь у фінансуванні нового проекту. Ми готові брати пайову участь в їх фінансуванні, що є додатковими гарантіями для інвесторів в тому, що їм пропонуються тільки потенційно рентабельні програми.

Ми надамо Вам будь-яку інформацію зацікавленим особам. Гнучко підходимо до обговорення умов співпраці.